賃貸マンションやアパートで雨漏りを発見した場合、どうすればいいのか途方に暮れてしまいますよね。
「どこに連絡すればいいの？」
「修理費用は誰が払うの？」
「応急処置の他にやるべきことは！？」
そんな不安にお答えします。 今回は「賃貸アパート・マンションでの雨漏り、責任は誰にある？」についてまとめてみました。
目次
賃貸アパート・マンションの雨漏り、責任の所在は？
賃貸アパートやマンションで雨漏りが起きた場合、誰が雨漏りを直すべきなのかということは最も気になるところですよね。
賃貸物件で雨漏りが起きた場合は誰が責任を負うのか、自己負担になる場合もあるのか、またどのような場合に自己負担になるのか見ていきましょう。
民法により、大家が責任を負う義務が定められている
賃貸物件で雨漏りが発生した場合、基本的には大家に責任が生じます。
賃貸借契約において、借主には賃料を支払う義務がありますが、貸主には借主に対して使用・収益させる義務があります。
民法 第606条によると、「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。」ということが定められています。
これは賃貸物を使用・収益するのに不十分な状態であるとき、賃貸人には修繕義務が発生するということを意味します。
つまり賃貸住宅で雨漏りが発生した場合、建物の本質的な機能が欠けているということになり、大家が雨漏りの修繕義務を負うことになります。
自己負担になる場合も…？
賃貸物件で雨漏りが起きた場合、基本的には大家負担になります。ただし中には自己負担になるというケースもあります。
例えば、賃貸借契約の内容に、修理費は借主の負担になるといった内容が含まれている場合や、雨漏りの原因が借主にあるといった場合には、雨漏りの修繕費が自己負担になることもあります。
契約書に「修理費は自己負担」と書かれている場合
建物の劣化による雨漏りは基本的に大家負担になりますが、中には「修繕は賃借人の負担とする」、もしくは「賃借人の修繕義務を免除する」などといった修繕義務特約免除の条項が賃貸借契約に含まれている場合があります。
また建物の修繕費を賃借人が負担することを条件に家賃を下げる契約内容になっていることもあります。この場合は借主負担となってしまうので、契約内容をきちんと確認しておきましょう。
雨漏りの原因が自分にある場合
雨漏りの原因が借主にある場合は、自己負担となります。 例えば…
- 排水溝に排水できなくなるほど大きな物を置いてしまったり、故意に詰まらせてしまったりした
- 天井や壁を損傷してしまった
- 風呂の排水口の掃除を怠り、水を溢れさせてしまった
- トイレを詰まらせて浸水させてしまった
このように借主の過失によるケースで雨漏りや浸水が起きてしまった場合は、借主が修理代を負担することになるので注意が必要です。
賃貸で雨漏りしたときにすべき3つのこと
賃貸住宅で雨漏りをしたら、基本的には大家が修繕責任を負います。ではその場合、借主は何もしなくてよいのでしょうか。
その答えは、NOです。
実は、借主には「善管注意義務」という、「一般的、客観的に要求される程度の注意をしなくてはならない」という義務があります。
雨漏りしていることを知っていながら何の対処もしなかった場合はこの善管注意義務違反に当たる可能性が出てくるため、損害賠償責任を負わなくてはならない事態になることも考えられます。
雨漏りした際は必ず以下の3つを行うということを覚えておきましょう。
①まずは管理会社に連絡を！
雨漏りを発見したら、まずは大家、もしくは管理会社に連絡しましょう。
大家と管理会社の違いは、大家が賃貸物件の所有者で、物件の管理業務を委託されているのが管理会社です。大家が管理業務をしている場合もありますし、管理会社が物件を所有している場合は大家＝管理会社となります。
雨漏りを見つけたにも関わらず「天井にじんわり染みている程度だから放っておこう」と軽く考えて放置してしまうと、のちに被害が拡大したときに損害賠償責任が発生する可能性もあります。雨漏りを見つけたら、どんなに小さくても速やかに連絡を入れるべきであるということを覚えておきましょう。
②簡単な応急処置をする
賃貸物件の雨漏りで気をつけなくてはならないのが、浸水することで漏電してしまったり、他の部屋にまで雨漏りが拡大したりしてしまうことです。
間違った対処法をしたために大ごとになってしまった…なんてことは避けたいものですよね。そのような二次被害を防ぐためにも、簡単な応急処置をしておきましょう。
まずは雨漏りをしている場所にレジャーシートを敷き、雨漏りしている箇所にバケツを置きます。こうすることでバケツの外に雨水が飛び散った時に、床や家具などを濡らさずに済みます。
バケツからの飛び散りをできるだけ最小限にするために、バケツの中に新聞紙、もしくは雑巾を入れておきましょう。もしもオムツが用意できるのであれば、吸水性の高いオムツは雨水を吸ってくれるのでさらに飛び散りにくくなります。
電化製品に水がかかると感電してしまう恐れもあるため、移動させるか、難しい場合はビニール袋などを被せるなどの対処をしましょう。
③被害状況を写真に収める
管理会社が状況を確認する段階になったとき、雨が止んで雨漏りの被害状況がわからなくなってしまうということもあります。そのような事態になっても被害状況がわかるように、雨漏りしている状態を写真に収めておきましょう。
また万が一賠償責任を問われてしまったときのためにも、責任の所在を明らかにできるよう、証拠写真として残しておくことは大切です。
賃貸の雨漏りトラブルQ&A
持ち家で雨漏りが起きる場合と違い、賃貸物件での雨漏りトラブルは責任の所在が誰にあるのかを明確にする必要があります。
「雨漏りしたら家賃の減額はしてもらえるの？」
「カーペットが台無しになってしまったけど弁償してもらえるの？」
「大家さんが雨漏りを直してくれない！」
といったトラブルに関わるQ＆Aについてまとめました。
賃貸での雨漏り、家賃の減額はしてもらえる？
賃貸物件で雨漏りをした場合、家賃の減額はしてもらえるのかどうかは大事なところです。
現行民法第611条によると、「賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。」とあります。
つまり借主の責任によらず賃貸物件の一部が使用できなくなったとき、その割合に応じて賃料の減額を請求することができます。
2020年4月に施行予定の改正法案により、「減額を請求できる」から、「当然減額される」といった内容の規定に変更されます。
つまり現行では借主が賃料減額を請求する必要がありましたが、改正後は「通常に使用することができない」と大家、もしくは管理会社が知った時点で、借主が請求する、しないに関わらず適切に賃料を減額しなくてはならないことになります。
賃貸で雨漏りして家財が故障したら、保証してもらえる？
雨漏りが原因で家具や家電製品が壊れてしまった場合に保証してもらえるかどうか、ということも気になるところです。
ケースバイケースですが、大家に損害賠償を請求できる場合や、賃貸契約時に加入した火災保険が適用されて保険がおりる場合などがあります。火災保険は火災時のみに適用されると勘違いされがちですが、実は爆発や台風、突風など幅広く補償してくれることはあまり知られていません。
家具や家電の故障の他に、カーペットなどのクリーニング代、一時的にホテル暮らしを余儀なくされた場合のホテル代など、当時の時価に換算して損害賠償請求することができます。
また大切なものが水浸しになった場合には慰謝料の請求が認められることもあります。のちに話がスムーズに済むよう、壊れた家具などはそのまま残し、雨漏りの写真などを保存しておくことをおすすめします。
また万が一訴訟レベルにまで話がいってしまった場合、「弁護士費用がどれだけかかるのか…」と及び腰になってしまうかもしれません。けれども賃貸契約を結ぶ際の火災保険には弁護士特約が付いていることが多く、その場合は弁護士に相談しやすくなります。
ただしあくまでもケースバイケースなので、まずは管理会社に確認してみましょう。
大家が雨漏りを直してくれない！損害賠償の請求はできる？
雨漏りをした場合、基本的に修繕義務は大家にあります。
それにも関わらず対応を怠り、家財や家電などに損害が生じた場合、民法により、債務不履行が認められます（第415条「債務者がその債務の本旨に従った履行をしないときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。」）。
つまり借主に対してこれらの代価を賠償する義務が大家にあるということになります。
また大家が雨漏りを直してくれない場合、借主には居住や収益に支障が出てしまいます。このような事態に対処するためには、
- 訴訟を起こして大家に修繕義務の履行を請求する
- 借主が大家に代わって修繕手配や費用を負担し、工事費用などを大家に請求する
以上のいずれかの方法が実用的です。
2階建てなのに、1階から雨漏りする原因は？
アパートなど2階建ての1階部分に住んでいるにも関わらず雨漏りするケースがあります。その場合は上の階の配管の水漏れや雨漏りが原因である可能性があります。
「1階なのに雨漏り？」と疑問に思われるかもしれませんが、経年劣化によるコンクリートの亀裂や2階のサッシ周りからの浸水などによって雨漏りするケースも珍しくありません。
雨漏りがどこで起きても、まずは速やかに管理会社に連絡をし、雨漏りをしている旨を伝えましょう。必ずしも原因が上階にあるとは限らないため、上階の住人に直接クレームを入れることは避けた方が無難です。
雨漏りしている箇所を写真に残し、応急処置を忘れずに行いましょう。
まとめ
賃貸アパート・マンションでの雨漏りについてまとめてみました。 いざ雨漏りの場面に遭遇するとどうしてよいかわからなくなってしまいますよね。知らずにいると損をしてしまうこともあるので、賃貸物件での雨漏りの知識はしっかりと蓄えておきましょう。
この記事で押さえておくべきポイントは以下の3点です。
- 賃貸物件で雨漏りした場合、基本的に修繕責任は大家にある。
- ただし雨漏りの原因が借主にある場合の修理費は自己負担となってしまう。
- 雨漏りしたら、管理会社に連絡・応急処置・写真に残すことを忘れずに行う。
これらのポイントを忘れずに、しかるべき対処をしっかりと行いましょう。
メタディスクリプション 賃貸物件で雨漏りした場合、基本的に修繕責任は大家にあります。ただし雨漏りの原因が借主にある場合は修理費が自己負担となってしまいます。賃貸物件における雨漏りについての知識を蓄え、しかるべき対処をしっかりと行えるようにしましょう。
